Questa forma contrattuale storica ha avuto una funzione incisiva  forse più di ogni altra forma nella “costruzione” del paesaggio rurale.  Si trattava di un diritto reale su un fondo altrui, in base al quale il titolare (enfiteuta) godeva  del dominio utile sul fondo stesso, con l’obbligo di migliorare il fondo e di pagare al proprietario un canone annuo (in denaro o in derrate),  il contratto si considerava rescisso in caso di mancato pagamento del canone o di deterioramento del fondo. La durata era di solito di 29 anni, rinnovabile alla scadenza, adeguando il canone ai miglioramenti fondiari fatti dagli stessi contadini. L’affidamento poteva essere anche perpetuo, sempre nel rispetto del versamento del canone. Le origini dell’enfiteusi si rintracciano nel diritto romano nella locatio degli agri vectigales, cioè dei terreni non assegnati o venduti, ma dati in affitto per lunghi periodi in perpetuo, dietro la corresponsione di un vectigal. Nel Basso impero, sui terreni imperiali si affermò lo ius emphyteuticum (concessione a lungo termine). L’enfiteusi fu ampiamente diffusa durante il Medioevo in particolare per i terreni di proprietà degli Enti Ecclesiastici, in quanto consentiva la messa a coltura delle terre incolte ed era utile  ai proprietari di patrimoni frazionati che non riuscivano a controllare i propri fondi di mantenere almeno il dominio eminente. I  miglioramenti fondiari previsti nei contratti di enfiteusi riguardavano:

-spietramento dei suoli e uso delle pietre nell’edilizia rurale o anche per muri di contenimento a secco nelle zone collinari,

-prosciugamento dei  suoli con trincee drenanti  nelle zone di pianure acquitrinose (trincee profonde circa due metri per centinaia di metri di lunghezza) riempite con pietre, con raccolta delle acque in modalità diverse (pozzi, cisterne, abbeveratoi ecc.);

– piantumazione di piante arboree  da frutto (ulivo, vite ecc.) o per l’alimentazione degli animali (querce, gelsi, olmi, ecc.)  o anche piante per le bordure dei corsi d’acqua ,alberate di confine.

Si trattava di lavori massacranti, considerando il fatto  che venivano svolti manualmente, che hanno configurato il paesaggio agrario di forme tutt’ora visibili. Una passeggiata nelle nostre contrade  e troviamo riscontri visibili del lavoro millenario di uomini e donne  delle campagne.

Infiteusi nel Sannio

L’enfiteusi nel Sannio ha avuto storicamente larga diffusione e assunto specificità locali rilevanti soprattutto per le proprietà ecclesiastiche. Secondo Gianni Virgineo   l’enfiteusi Beneventana  aveva diverse  specificità peggiorative delle condizioni per i contadini, anche rispetto al Regno di Napoli.

Le specificità riguardavano in particolare:

-i periodici tentativi  delle Autorità Ecclesiastiche  di non rinnovare le concessioni (erano perpetue ma  a rinnovo temporaneo dei canoni) nonostante le reiterate suppliche a non farle; da notare  l’intervento di Benedetto XIII del 29 luglio 1724  in cui ordina esplicitamente che trascorso il termine delle concessioni i fondi dovevano ritornare ai Luoghi Pii. Le terre sottratte all’incolto e migliorate dal duro  dei contadini facevano gola ai concedenti.

Gianni Vergineo sottolinea giustamente in particolare l’iniquità delle “quartirie”: “..esaminandole nella sostanza  dopo solo quattro passaggi dell’utile dominio l’Ente e o soggetto concedente finiva per percepire l’intero prezzo del fondo, incluso il valore delle migliorie, restando titolare del dominio diretto, cioè della proprietà con gli stessi miglioramenti apportati dall’enfiteuta. Vantaggiosa per il proprietario anche la caducità per mancato pagamento del canone: riprendeva il fondo con una devoluzione che avveniva  senza l’intervento di un processo giudiziario. Il padrone  diretto riprendeva il fondo, comprese le migliorie. L’enfiteuta non era ammesso  a pagare la mora.

 Nello Stato Pontificio l’onerosità degli obblighi a carico degli enfiteuti erano più alta rispetto ad altre realtà come ad esempio nel Regno di Napoli, ove il laudemio si mantenne sempre al 2% mentre a Benevento fu portato al 25% del prezzo.

Nella consuetudine “beneventana “ non è mai esistito  il diritto  all’affranco, cioè il diritto alla redimibilità del fondo a favore dell’enfiteuta mediante il pagamento del capitale d’affranco.

Tutte queste  condizioni vennero destrutturate  solo in  parte  durante il periodo del Principato francese (5 giugno 1806 -1815) . In particolare il governatore Louis de Beer nominato dal principe Charles Maurice  de Talleyrand (nominato da Napoleone) cercò di favorire la piccola proprietà (Vittoria Ferrandino 2010), senza grande successo nonostante la rimozione del diritto di prelazione dei nobili nelle vendite all’asta dei terreni.

Con il congresso di Vienna (1815) Benevento viene restituita alla Santa Sede. Con la restaurazione, lo Stato Pontificio emanò immediatamente  norme capestro contro gli enfiteuti (devoluzione a danno dell’enfiteuta che non avesse pagato il canone  due mesi dopo la scadenza e fu stabilito espressamente che l’enfiteuta nulla poteva prendere per i miglioramenti fondiari effettuati di qualsiasi natura. Questi provvedimenti furono disastrosi in particolare per quelle figure di sub-enfiteuta di primo, secondo e così via. Si trattava di una giungla di situazioni contrattuali a volte solo verbali.

L’enfiteusi abolita di fatto dal codice napoleonico, fu invece accolta nel codice civile italiano del 1865.